2021年3月，小陳因受到某開發商發布的“業主享受終身免物業費”廣告吸引，與開發商簽訂《商品房買賣合同》。開發商也向各業主出具了“終身免物業費”的承諾函，約定“在我司選聘的物業公司服務小區期間，免收物業費”。2022年3月，原物業公司退場，業主委員會引進新的物業公司。新物業公司要求業主支付物業費，業主是否應當支付？

解析

北京德恒（福州）律師事務所邱振雯律師：開發商與物業公司各自具有獨立法人人格，為不同的法律關系主體。業主與開發商之間形成的是房屋買賣合同關系，與物業公司之間形成的是物業服務合同關系，屬于不同的民事法律關系。

因此，開發商終身免物業費的承諾和宣傳，若與物業公司事先達成合同約定或者該承諾經過物業公司的追認確立，則對物業公司有效；否則，開發商的承諾對物業公司無效，業主應當支付物業費。

基于此，業主可以要求開發商承擔違約賠償責任。

法條

《中華人民共和國民法典》第一百七十一條第一款 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。（記者 葉智勤）